Hoe werkt het op de executieveiling?

De executieveiling is het eindstation voor een geldverstrekker die het hypotheekrecht heeft op een onroerende zaak. In de meeste gevallen is de geldverstrekker een bank. De geldverstrekker neemt de beslissing om te gaan veilen als de hypotheekgever, lees de eigenaar, niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Dit is de aanleiding van een executieveiling, maar hoe gaat het in zijn werk?

De bank geeft opdracht aan een notaris om het pand te veilen. De notaris is verplicht dit openbaar te maken, zodat geïnteresseerden de kans krijgen naar de veiling te gaan. Vroeger werd dit in de krant aangekondigd, tegenwoordig op internet. De meest bekende websites zijn veilingnotaris.nl en veilingbiljet.nl. De veiling is openbaar. Iedereen is dus welkom om mee te doen. De veiling vindt vaak plaats in een zaaltje van een hotel of congrescentrum. De zaalhuur, koffie- en theekosten zitten in de veilingkosten en worden vaak in rekening gebracht bij de koper. De koper houdt rekening met deze veilingkosten en trekt deze van de inkoopprijs af. Dus feitelijk betaalt de al gedupeerde pandeigenaar deze rekening. Deze kosten zijn overigens een schijntje als men dit vergelijkt met de overige veilingkosten, zoals de honorering voor de notaris, de veilingmeester, achterstallige lasten en juridische kosten. Dit loopt bij een gemiddelde woning al snel op naar € 8.000! Bij appartementen kan dit aanzienlijk hoger zijn door achterstallige servicekosten, gemiddeld al snel € 10.000.

De informatie over het te veilen pand is summier. Enkel een foto van de buitenkant en wat basisinformatie uit het kadaster, zoals de grootte van het perceel. De zaken die een koper wilt weten, zoals hoe het pand er vanbinnen uit ziet, hoe groot het oppervlak is en of er sprake is van achterstallig onderhoud is meestal niet bekend. De notaris leest de weinige informatie die hij heeft voor, benoemt de hoogte van de veilingkosten en vraagt aan het publiek of er nog vragen zijn. Het komt geregeld voor dat een uitgekookte handelaar vragen gaat stellen waar het publiek zenuwachtig van wordt. Bijvoorbeeld: “ik heb van de buren gehoord dat de keuken eruit gesloopt is. Kunt u dat bevestigen?” De notaris, die van niets weet, kan dit niet bevestigen noch ontkrachten. Het publiek begint te twijfelen of er nog wel een keuken in zit. Daar gaat de inkoopprijs alvast € 10.000 van omlaag.

Wanneer iedereen zijn vragen heeft gesteld geeft de notaris het woord aan de veilingmeester. Deze opent de eerste ronde, de inzet. De veilingmeester vraagt aan het publiek om een openingsbod. Meestal word er laag geboden en gaat het met stapjes omhoog tot aan het hoogste bod. Na eenmaal andermaal heeft de hoogste bieder de inzet. Dat wil zeggen dat deze in principe de koper is, wanneer er bij de volgende ronde niet boven dit bedrag wordt geboden. Voor dit risico ontvangt deze inzetter een inzetpremie van 1% van het geboden bedrag. Bij een gemiddelde woning is dat al snel € 2.000. Gauw verdient, wanneer er in de volgende ronde overheen geboden wordt. De inzetter wordt naar voren geroepen en moet zich legitimeren bij de notaris om vervolgens een handtekening te zetten.

De 2e ronde is de afslag. De veilingmeester begint met een bedrag ruim boven het hoogste bod en gaat dan in stapjes naar beneden, tot aan het bedrag van het hoogste bod in de eerste ronde. Bijvoorbeeld het hoogste bod is € 200.000. De veilingmeester begint met een bedrag van € 350.000 en roept telkens een bedrag met stappen van eerst € 5.000 per keer en later € 1.000 daar onder, totdat hij uiteindelijk € 200.000 roept. Het publiek heeft de gelegenheid om “mijn” te roepen tijdens deze afslag. De gene die als eerste “mijn” roept is de koper. Hoe dichter de veilingmeester bij de € 200.000 komt, des te spannender het wordt. Men kan dus nog op € 201.000 “mijn” roepen, als niemand anders eerder is. Het komt wel eens voor dat meerdere tegelijk “mijn” roepen. Dan is de keuze aan de notaris wie de koper wordt. Meestal is dit degene die het snelst naar voren rent om een handtekening te zetten.

De woning is nu definitief verkocht. Zij het aan de inzetter, de hoogste bieder van de 1e ronde, of de mijner, de hoogste bieder van de 2e ronde. De koper moet naast zijn legitimatie ook zijn gegoedheid laten zien. Dat wil zeggen een schriftelijk bewijs dat deze de koopprijs, vermeerderd met veilingkosten, kan betalen. Dit is meestal een verklaring van een bank, waarop staat dat deze beste man of vrouw goed is voor een bepaald bedrag. De notaris schat het risico in of de koper ook daadwerkelijk kan betalen. Blijkt dit achteraf namelijk niet het geval, dan moet de veiling op een later tijdstip weer opnieuw plaats vinden met alle extra kosten tot gevolg. Het komt voor dat een koper door notaris niet gegoed is verklaart. Dan wordt de veiling direct opnieuw gedaan.

De koper moet binnen enkele dagen een aanbetaling doen, vaak 20% van de koopsom + veilingkosten. Dit is bij een inkoop van € 200.000 al gauw € 50.000. Zes weken later moet de koper het resterende bedrag overmaken aan de notaris en is vanaf dat moment eigenaar. Tijd om een hypotheek te regelen is er nauwelijks. De notaris kent geen genade. Wanneer men niet op tijd betaalt gaat meteen een boeteclausule lopen. Hierdoor is het voor de meeste particuliere kopers haast onmogelijk een huis te kopen op de veiling. Het risico is ook zeer groot, doordat er weinig informatie beschikbaar is en men niet weet wat men aantreft. Onaangename verrassingen, zoals wietplantages en uitgeleefde woningen komen regelmatig voor. Eenmaal gekocht blijft gekocht. Hoe men het huis ook aantreft. De koop is namelijk onvoorwaardelijk. De kopers op de executieveiling zijn mede door deze redenen vaak handelaren die tegenover dit risico een goede marge willen maken. Hierdoor zijn de prijzen relatief laag, gemiddeld 70% tot 80% van de marktwaarde.